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買房并不是一件容易的事，如果過(guò)程中不小心的話，可能會(huì)陷入困境。
不久前，有網(wǎng)友問(wèn)我：我看中了島上的一棟房子。 我覺(jué)得離XX廣場(chǎng)還蠻近的，周圍還有五緣灣。 位置不錯(cuò)，價(jià)格在可以接受的范圍內(nèi)。 比周圍的公寓還要好。 房子這么少，為什么房?jī)r(jià)這么低？ 這樣的房子可以買嗎？ 如果她不問(wèn)我，我也不敢說(shuō)她掉進(jìn)了陷阱，我想她至少幾年后很難轉(zhuǎn)手或者等待升值。
在市場(chǎng)上找到這樣的房產(chǎn)并不罕見(jiàn)！ 總有一些看似便宜、戶型好看、地段好、甚至裝修精美的房子，對(duì)一些“新手”有著誘惑力。
對(duì)于大多數(shù)普通家庭來(lái)說(shuō)，買房是他們?nèi)康男难?，或者說(shuō)是一項(xiàng)主要的生活開(kāi)支。 一旦掉進(jìn)坑里，幾年甚至更長(zhǎng)時(shí)間都很難爬出來(lái)。 只能錯(cuò)過(guò)大行情，哭啊哭都無(wú)濟(jì)于事，所以避開(kāi)坑比賺錢更重要。
今天粥粥就總結(jié)了這5類特性。 在決定是否購(gòu)買之前，您必須考慮它們！ 如果遇到這樣的房子，最好避開(kāi)。 如果你還不知道的話，就讓我們一起來(lái)了解一下吧！
老婆達(dá)
我聽(tīng)得太多了，老家伙！ 今天給大家介紹一下廈門(mén)市場(chǎng)上的另一種產(chǎn)品，叫老破達(dá)。
如果你在買房的時(shí)候遇到這樣的房子，我建議你盡量避免。
老破大，顧名思義，指的是較舊、較舊、較大的房屋，一般指2000年以前面積超過(guò)140平方米的較大房屋。
更不用說(shuō)社區(qū)環(huán)境差、物業(yè)服務(wù)平庸。 即使大家都往上走的時(shí)候，它也根本不動(dòng)，而當(dāng)大家都往下走的時(shí)候，它跌幅最大。 價(jià)格完全是個(gè)謎，你必須每天密切關(guān)注。 市場(chǎng)。 而且由于公寓面積較大，總價(jià)較高，屬于窮人買不起、富人看不起的類型。 因此，購(gòu)買此類房產(chǎn)時(shí)必須非常謹(jǐn)慎。
下面我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。 我們看一下1993年建成的廈門(mén)島思明某小區(qū)：
138㎡近期成交價(jià)為41,290~51,786元/㎡；
82㎡近期成交價(jià)61876~63435元/㎡
78㎡近期成交價(jià)58007~58719元/㎡
我們可以發(fā)現(xiàn)，大小戶型的單價(jià)差高達(dá)17429元/平方米！ 在同一個(gè)小區(qū)，僅僅因?yàn)閼粜痛笮?，價(jià)格差異就很大。 仔細(xì)比較同一小區(qū)的幾套不同戶型的房屋后，我們可以發(fā)現(xiàn)：
大戶型總價(jià)高、單價(jià)低、成交周期長(zhǎng)、買車難。 小戶型總價(jià)低、單價(jià)高、成交周期短！
很多小戶型在掛牌后兩三天就被售出，有的甚至一天之內(nèi)就被售出，可見(jiàn)其受歡迎程度。 而即便是擁有重點(diǎn)學(xué)區(qū)資源的老牌實(shí)力企業(yè)，想要出手也非常困難。 價(jià)格一再下跌，周期拉長(zhǎng)，成交困難。
所以，如果你在尋找學(xué)區(qū)的話，一定要慎重考慮。 雖然面積上有些差異，但并沒(méi)有因?yàn)?0平方米的“老小”而限制學(xué)區(qū)名額的多少。 而且未來(lái)的升值空間也不同，所以建議三思而后行！
公寓
我記得前段時(shí)間有一個(gè)朋友來(lái)找我，問(wèn)我是否愿意共同購(gòu)買一套小公寓作為投資。 “什么？我沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)吧？你選公寓是為了投資？？不，我拒絕，哈哈！” 我堅(jiān)決拒絕！ 投資幾千萬(wàn)，你會(huì)選擇公寓嗎？ 房子不是很好嗎？
當(dāng)然，我并不是要否定這里的公寓，只是想勸大家理性購(gòu)買！
目前，廈門(mén)市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品大致分為三類：公寓式住宅、商住式公寓，還有一小部分是酒店式公寓。 如果你要問(wèn)我如何選擇，公寓式的房子是首選。
你想象中的漂亮公寓一般都位置好，設(shè)施也好。 戶型面積在30-50平方米之間，總價(jià)較低。 大部分都是家具齊全，可以入住，以后也可以出租。 上下兩層的loft都可以住。 它很時(shí)尚。 邀請(qǐng)朋友成為您的客人！ 已經(jīng)成為當(dāng)今年輕人的新寵和偏好！
但粥需要提醒你一些非常現(xiàn)實(shí)的事情。 公寓的實(shí)際情況是這樣的：
公寓實(shí)際上是一個(gè)過(guò)渡產(chǎn)品。 除了總價(jià)上有優(yōu)勢(shì)外，其他方面都不如住宅。 一般來(lái)說(shuō)，公寓首付高，不能杠桿，資金利用率低； 水、電、物業(yè)費(fèi)比住宅貴，公寓升值慢，轉(zhuǎn)讓困難。 僅僅從租金中收回成本就需要很多年的時(shí)間。 所以，如果你買公寓是為了升值，那我勸你還是放棄這個(gè)想法吧，以后的稅費(fèi)分分鐘就從升值的錢里扣除了。
不過(guò)，如果你是單身或者沒(méi)有足夠的錢買房，你可以考慮一下。 粥的身邊也有最好的朋友。 因?yàn)槲椿槿耸坎⒉魂P(guān)心自己住在哪里、學(xué)區(qū)如何，他們只想在結(jié)婚前買一套小房子，以增加安全感和生活質(zhì)量。 在這種情況下，您可以考慮公寓。
另外，如果你想投資，但購(gòu)買受到限制，也可以考慮。 當(dāng)沒(méi)有好的投資產(chǎn)品可供選擇，無(wú)法了解房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，租金收取相對(duì)穩(wěn)定。
當(dāng)然，如果你不缺錢，那就放心吧。
商店和辦公室
首先，我并不是完全否定寫(xiě)字樓和商鋪的價(jià)值，但購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、難度、不確定性遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，買錯(cuò)物業(yè)的機(jī)會(huì)大大增加。
為了避免錯(cuò)誤，我們別無(wú)選擇。 我的建議非常明確。 只是不要碰它或看它。 如果你需要的話，就租用它，然后用錢去買別的東西。
首先，大家都知道寫(xiě)字樓和商鋪的轉(zhuǎn)售稅太高，達(dá)到售價(jià)的30%左右。 大多數(shù)人買不起。 而且此類房產(chǎn)的流動(dòng)性極差，導(dǎo)致升值緩慢。 這是大家的理由。 每個(gè)人都知道原因。
除了流動(dòng)性差之外，為什么我這么堅(jiān)決不推薦大家買呢？
1、如果以后想賣的話，交易稅費(fèi)會(huì)比公寓還要離譜。 商鋪的交易稅費(fèi)幾乎占整體房?jī)r(jià)的20%至30%，高于商住公寓。 基本吞噬了商鋪升值帶來(lái)的收入，很難出售，只適合賺取租金； 寫(xiě)字樓的回報(bào)可以參考商鋪廈門(mén)房子裝修價(jià)格，但只能靠租金，升值幅度非常有限，營(yíng)業(yè)稅高，流動(dòng)性差。 貨幣化困難。
2、辦公樓過(guò)剩。 您認(rèn)為現(xiàn)在廈門(mén)待售寫(xiě)字樓多嗎？ 幾乎沒(méi)有在建的辦公項(xiàng)目，全部是住宅。
3、寫(xiě)字樓、商鋪不是剛需，不是民生，沒(méi)有政策紅利。
4、受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，金融屬性大幅降低。 （這兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，個(gè)體工商戶做生意都困難，維持原有的租金都很難，更別說(shuō)提高租金了。尤其是疫情的影響，讓原來(lái)的租戶雪上加霜，無(wú)法續(xù)租，今年疫情復(fù)工后，以后去中山街，明顯會(huì)發(fā)現(xiàn)很多店都關(guān)門(mén)了，連我朋友開(kāi)的店都關(guān)門(mén)了漳州已經(jīng)倒閉了，心疼他哈哈哈。）
4、在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體中，盡量少買長(zhǎng)期投資產(chǎn)品。 由于寫(xiě)字樓和商鋪的稅費(fèi)太高，無(wú)法轉(zhuǎn)移或兌現(xiàn)。 它們注定是長(zhǎng)期財(cái)產(chǎn)。 最好不要碰它們。
5、如果你是個(gè)體戶老板，建議你用這筆錢買房、租寫(xiě)字樓或者商鋪，這樣至少可以進(jìn)退。
小產(chǎn)權(quán)房
正如文章開(kāi)頭提到的，為什么不推薦這位網(wǎng)友購(gòu)買呢。 可惜，她感興趣的是一套產(chǎn)權(quán)不大的房子。
我們可以簡(jiǎn)單地將小產(chǎn)權(quán)房理解為沒(méi)有房產(chǎn)證的房子。 比如一些拆遷房、農(nóng)民房、安置房等，這部分房子的優(yōu)點(diǎn)是沒(méi)有限購(gòu)，價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)。
但缺點(diǎn)也很明顯：
1、沒(méi)有房產(chǎn)證，那么最大的風(fēng)險(xiǎn)就是沒(méi)有法律保護(hù)。 拆除時(shí)，您可能得不到補(bǔ)償或者補(bǔ)償金額很低。 當(dāng)與城市規(guī)劃相沖突時(shí)，也可能被拆除。
2、小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，也就是說(shuō)不能申請(qǐng)貸款。 這種房子只能全款購(gòu)買或者向親戚借。 它更多的是住宅屬性，而普通住宅本身就具有金融屬性，比如抵押、二次抵銷、山寨、裝修貸款、利用房產(chǎn)的大額信用卡等。 這些都是小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法提供的。
3、沒(méi)有房產(chǎn)證就意味著安家困難，孩子上學(xué)也會(huì)成問(wèn)題。 其次，由于沒(méi)有房產(chǎn)證，小財(cái)產(chǎn)的權(quán)利能否繼承也存在疑問(wèn)。 所有權(quán)不可能轉(zhuǎn)移。 即使公證了，如果以后有暴利（拆遷等），對(duì)原房東來(lái)說(shuō)也是一個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
4、后期增速遠(yuǎn)低于一般商品房。 即便是租金收入也無(wú)法彌補(bǔ)房?jī)r(jià)漲幅的差異。
買房的目的是為了住得舒服，但因?yàn)檫x擇了低價(jià)、產(chǎn)權(quán)小的房子廈門(mén)房子裝修價(jià)格，一旦出現(xiàn)大問(wèn)題，就得不償失了。 畢竟，如果你不受法律保護(hù)，誰(shuí)來(lái)保護(hù)你的權(quán)利呢？ 所以你知道，不要冒險(xiǎn)！
?撰文：二洲視覺(jué)：小四?主編：陳帆
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