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在福建省，房?jī)r(jià)最高的是福州和廈門(mén)。 除公共租賃住房外，福州和廈門(mén)都為中低收入家庭提供保障性住房供應(yīng)。 福州以前有經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，今年起將推出共有產(chǎn)權(quán)房； 廈門(mén)有經(jīng)濟(jì)適用房，其實(shí)和共有產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)類(lèi)似。 2017年，廈門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房因歷史、政策等原因引起部分購(gòu)房者的不滿和投訴。 甚至有人撰文或發(fā)帖聲稱“經(jīng)濟(jì)適用房是幾代人的坑”、“是在富人區(qū)”。 《貧民窟》等。 我相信廈門(mén)市民還記得去年發(fā)生的事情。
那么2018年9月,廈門(mén)將再次推出9500套保障性商品住房,其中9000套針對(duì)的是本市無(wú)房家庭。 這種供應(yīng)是前所未有的。 相信很多人都被保障性商品房的“低”價(jià)格所吸引，但又因?yàn)槿ツ臧l(fā)??生的事件或者各種誤導(dǎo)性的言論而對(duì)保障性商品房產(chǎn)生了擔(dān)憂。 誠(chéng)然，保障性商品房的退出機(jī)制非常嚴(yán)格，繼承、出售等都有很多限制，那么，保障性商品房到底值不值得申請(qǐng)呢？ 本文將對(duì)此進(jìn)行全面分析。
首先，我們需要回顧和解讀廈門(mén)市現(xiàn)行的保障性商品房政策。 目前廈門(mén)有關(guān)保障性商品住房管理的相關(guān)政策主要有兩個(gè)文件。 一是廈門(mén)市人民政府于2017年2月24日發(fā)布的《廈門(mén)市保障性商品住房管理辦法》； 另一次是2017年6月19日，當(dāng)天，廈門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善社會(huì)保障住房管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》。
一、經(jīng)濟(jì)適用住房的基本概念
經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府通過(guò)優(yōu)惠、限制面積、面積和銷(xiāo)售價(jià)格，向本市無(wú)住房家庭出售的具有保障性的政策性住房。 原則是戶型小、統(tǒng)一裝修、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)為：一居室45平米左右，兩居室60平米左右，三居室70平米左右。 售價(jià)為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的45%。
二、經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件
申請(qǐng)人家庭成員中不少于2人已在本市取得戶口，且其中至少1人在本市取得戶口已滿3年； 單身者須年滿35周歲，并在本市取得戶籍滿三年； 合格的高層次人才。 申請(qǐng)人的配偶和未成年子女必須一起申請(qǐng)。 但保障性住房的未成年共同申請(qǐng)人年滿18周歲后，可以退出共同申請(qǐng)程序。 退出后，不再受保障性住房相關(guān)管理規(guī)定及原銷(xiāo)售合同的約束。 限制。
不能申請(qǐng)的限制條件是：申請(qǐng)日前5年內(nèi)有過(guò)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的； 通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房取得本市戶籍不滿15年的； 投靠子女并取得本市戶籍不滿十年的； 離婚時(shí)，本人、原配偶或者未成年子女在本市擁有房屋且離婚時(shí)間不滿3年。
3.經(jīng)濟(jì)適用房的限制
（一）除購(gòu)房抵押貸款外，不得設(shè)置抵押。
（二）房屋自交房之日起使用年限未滿5年且未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，不得掛牌交易。 因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓5年以下房屋的，按扣除折舊后的原價(jià)回購(gòu)。 五年后掛牌轉(zhuǎn)讓的，按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)與掛牌交易指導(dǎo)價(jià)差額的55%支付土地收益。 掛牌交易指導(dǎo)價(jià)是委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后確定并公布，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行調(diào)整。 經(jīng)濟(jì)適用住房投放市場(chǎng)并轉(zhuǎn)讓后，家庭不得再申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房。
（三）已獲得經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)人家庭成員如需購(gòu)買(mǎi)、繼承或者接受其他住房贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)退出經(jīng)濟(jì)適用住房，并由住房保障部門(mén)回購(gòu)。
（四）經(jīng)濟(jì)適用住房可以繼承，但繼承后住房性質(zhì)不變。 繼承人不是共同申請(qǐng)保障性住房的，不受“取得社會(huì)保障性住房后又擁有其他住房的，應(yīng)當(dāng)退出社會(huì)保障性住房”的限制。
（五）擔(dān)保商品產(chǎn)權(quán)所有人離婚的，財(cái)產(chǎn)可以分割或者轉(zhuǎn)讓，房屋性質(zhì)不變，但婚前提出申請(qǐng)的除外。
（六）經(jīng)濟(jì)適用住房不得出租、經(jīng)營(yíng)，不得改變房屋用途，不得擅自裝修、改變房屋結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施。
4、經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)缺點(diǎn)
經(jīng)過(guò)以上政策解讀，讓我們進(jìn)一步理清線索，分析推出保障性商品房的初衷、利弊。
（一）保障性商品房的目標(biāo)人群是哪些人？
文件明確，保障性商品住房是為廈門(mén)市無(wú)住房家庭提供的政策性住房。 但申請(qǐng)條件僅要求有戶籍和無(wú)住房。 與公共租賃住房不同，經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)或收入沒(méi)有任何要求。 審核時(shí)，僅檢查名下是否有房屋、交割時(shí)間是否符合規(guī)定。 這意味著，如果你的家庭富裕，但名下沒(méi)有房子，即使你能買(mǎi)得起更好的房子，你仍然可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。 因此，經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)無(wú)房家庭的住房，但不能完全定義為中低收入群體的住房。
可見(jiàn)，保障性商品房的政策制定是“寬進(jìn)嚴(yán)出”，申請(qǐng)條件并不苛刻，但想要從中獲利并不容易。 轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定了很多嚴(yán)格的條件，規(guī)定必須先退出經(jīng)濟(jì)適用房才能購(gòu)買(mǎi)另一套房子。 這正是為了防止保障性商品房被用來(lái)炒作、牟利，與保障民生的初衷背道而馳。
（二）經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)勢(shì)
經(jīng)濟(jì)適用房只需按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的45%購(gòu)買(mǎi)，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上商品房和二手房的價(jià)格。 目前，廈門(mén)市公布的4個(gè)保障性商品房小區(qū)價(jià)格區(qū)間在12000-15000元/㎡之間。 與購(gòu)買(mǎi)同一地點(diǎn)的普通商品房相比，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用商品房可節(jié)省60萬(wàn)至70萬(wàn)元，甚至更多。 百萬(wàn)。 對(duì)于收入有限的家庭來(lái)說(shuō)，存下這筆錢(qián)可以緩解不少壓力。 以前買(mǎi)單間就夠了，現(xiàn)在買(mǎi)兩居室、三居室就夠了。 而且經(jīng)濟(jì)適用房是帶裝修交付的，可以節(jié)省大量的裝修費(fèi)用。 雖然位置在島外，但離地鐵站很近，上班通勤有保障。
（三）經(jīng)濟(jì)適用房的缺點(diǎn)
戶型太小，只適合家庭人口較少的有需求者，不符合改善住房的要求。 而且，小區(qū)整體品質(zhì)與安置房相當(dāng)，裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量一般，無(wú)法自行裝修。 從位置上看，目前和未來(lái)大部分都建在島外，教育資源配套與島內(nèi)相比存在差距。 另外，這套經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)也沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)。 與周邊同地段的二手房和新房相比，這套經(jīng)濟(jì)適用房的評(píng)估價(jià)明顯要高一些。
例如：馬鑾灣保障性住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為32468元/㎡。 雖然位置不太好，但是價(jià)格和龍湖春江對(duì)岸的差不多了。 安置房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格相同。 更何況翔安新店洋塘住宅區(qū)評(píng)估價(jià)為31257元/平方米，同安翔平保障性住房評(píng)估價(jià)為28241元/平方米。 與如此高的估價(jià)相比，還有很多物美價(jià)廉的二手新房。 從目前市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，本輪4個(gè)保障性商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)再下降2000元/㎡較為合理。 但從防止國(guó)有資產(chǎn)流失的角度來(lái)看，這是很難實(shí)現(xiàn)的。
5、優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比分析
首先，經(jīng)濟(jì)適用房并不是一個(gè)好的投資產(chǎn)品。 未來(lái)上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，需要向政府繳納大量收入。 獲得的利潤(rùn)非常有限。 然而，考慮到你只支付了45%的錢(qián)，那么你期望獲得100%的回報(bào)嗎？
其次，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于有需要的人來(lái)說(shuō)是一個(gè)優(yōu)質(zhì)低價(jià)的選擇。 雖然目前建設(shè)的保障性商品房均位于島外，但距離地鐵站較近廈門(mén)裝修價(jià)格一般多少錢(qián)，規(guī)劃設(shè)施良好。 工作生活方便，裝修好即可入住。
三是調(diào)整現(xiàn)行保障性商品住房政策，更加人性化。 2017年6月19日，廈門(mén)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于進(jìn)一步完善社會(huì)保障性住房管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)保障性商品住房管理辦法進(jìn)行了修改和補(bǔ)充，取消了只有不符合規(guī)定的才可以辦理的要求。擁有房子可以繼承，并增加了以下條款：成年子女共同申請(qǐng)后可以退出等條款，讓經(jīng)濟(jì)適用房易于繼承，父母的房子不會(huì)影響成年子女購(gòu)房，做出誤導(dǎo)性言論例如，經(jīng)濟(jì)適用房是“幾代人的陷阱和貧民窟”，但沒(méi)有得到解決。 自我毀滅。
第四，目前保障性商品住房與普通商品住房的價(jià)差與十年前相差甚遠(yuǎn)。 2008年，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格與普通商品房的價(jià)格相差不遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格約為普通商品房的80-90%），但現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房可以為你節(jié)省一半的錢(qián)。
六，結(jié)論
綜上所述，鑒于目前廈門(mén)房?jī)r(jià)居高不下，帶裝修、即入住的低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)是一個(gè)福利。 對(duì)于沒(méi)有足夠資金購(gòu)買(mǎi)普通商品房或只夠購(gòu)買(mǎi)單間的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房可以幫助他們實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想或住上更大的房子； 對(duì)于那些買(mǎi)得起普通商品房但購(gòu)房壓力很大的人來(lái)說(shuō)廈門(mén)裝修價(jià)格一般多少錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房可以減輕他們很多負(fù)擔(dān)，而且可以用省下來(lái)的大筆錢(qián)用于孩子的教育，改善生活，投資理財(cái)?shù)?，不僅可以過(guò)得好，而且不用為了買(mǎi)房而降低生活水平，也可以過(guò)得好。 因此，對(duì)于剛需居住的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。 如果您以后不考慮賣(mài)房，經(jīng)濟(jì)適用房可以讓您安居樂(lè)業(yè)到老，在廈門(mén)擁有一個(gè)屬于自己的家。
如果你還有顧慮，那么我們還可以從另一個(gè)角度來(lái)看待經(jīng)濟(jì)適用房的缺點(diǎn)：
（1）經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有升值空間，但以后出售時(shí)不用擔(dān)心保本。 即使房?jī)r(jià)下跌，你也不會(huì)投入太多，與政府分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 以后換房子就看你的收入水平了。 在目前房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)下，此時(shí)想要買(mǎi)房的人已經(jīng)不能像十年前那樣指望從暴漲的房?jī)r(jià)中獲取暴利了。
（二）經(jīng)濟(jì)適用住房限制較多。 它不能出租或抵押。 只能自己占用，沒(méi)有完全的產(chǎn)權(quán)——但你只花不到一半的錢(qián)就可以得到100%的使用權(quán)，而且政府的一半房子是免費(fèi)的。 我會(huì)永遠(yuǎn)和你住在一起。
7、題外話：保障性商品房對(duì)當(dāng)前廈門(mén)樓市的影響
一次性推出這么多保障性商品住房，表明了廈門(mén)建立房?jī)r(jià)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的決心，可以保障相當(dāng)一部分廈門(mén)市民的住房需求。 按每戶2-3人計(jì)算，9500套保障性商品住房可解決2萬(wàn)多人的住房問(wèn)題。 也帶走了9500個(gè)家庭的購(gòu)房需求。 本來(lái)，他們要存錢(qián)買(mǎi)普通商品房或者二手房。 現(xiàn)在他們?cè)僖膊挥脫?dān)心高額首付和月供，再也不用擔(dān)心“六個(gè)錢(qián)包”被掏空。 這也意味著，市場(chǎng)上二手房和普通商品房成交量將減少9500套。
9500套是什么概念？ 以廈門(mén)目前日均二手房交易量約60套計(jì)算，9500套已經(jīng)接近廈門(mén)半年的二手房交易量。 而這僅僅是個(gè)開(kāi)始。 目前僅這四個(gè)島外項(xiàng)目就將建設(shè)6.78萬(wàn)套保障性住房，未來(lái)供應(yīng)還將持續(xù)源源不斷。
廈門(mén)本輪保障性商品房認(rèn)購(gòu)即將啟動(dòng)。 如果您覺(jué)得這篇文章對(duì)您的購(gòu)買(mǎi)有幫助，請(qǐng)動(dòng)動(dòng)手指轉(zhuǎn)發(fā)，讓更多有需要的朋友看到??。
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